分兩個(gè)方面解釋這個(gè)問(wèn)題：
一、有關(guān)旅游地產(chǎn)的概念：
旅游地產(chǎn)是目前較熱的話(huà)題，一方面作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)在我國(guó)已遍地開(kāi)花，受到各界各行的關(guān)注，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)更是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱之一，兩者的結(jié)合形成新的業(yè)態(tài)——旅游房地產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展迅速。
二、旅游地產(chǎn)的運(yùn)作方式以及發(fā)展前景：
前期策劃步驟
1.把握大勢(shì)
分析旅游市場(chǎng)、地產(chǎn)市場(chǎng)等影響項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的因素，包括旅游地產(chǎn)政策、土地、金融、稅收、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等。
2.細(xì)分市場(chǎng)
按區(qū)域范圍逐層分析旅游地產(chǎn)市場(chǎng)供需、產(chǎn)品、客源、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)等，把握市場(chǎng)格局，其中最關(guān)鍵的是目前區(qū)域內(nèi)的旅游市場(chǎng)情況，包括旅游路線(xiàn)和路線(xiàn)特征等。
3.項(xiàng)目分析
對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，挖掘項(xiàng)目和企業(yè)的資源，包括對(duì)企業(yè)操作能力的評(píng)估。項(xiàng)目資源包括項(xiàng)目的山水資源、文化資源，對(duì)沒(méi)有突出資源需要嫁接新資源。
4.創(chuàng)新理念
針對(duì)上面的市場(chǎng)情況和項(xiàng)目分析，進(jìn)行一個(gè)有高度能落地的定位思路，思考一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題是：需要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)什么樣的理念，讓項(xiàng)目一枝獨(dú)秀。
5.項(xiàng)目定位
從政府、客戶(hù)、競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)目、企業(yè)五個(gè)角度進(jìn)行分析，得出一個(gè)能讓項(xiàng)目獨(dú)樹(shù)一幟且不空洞、能落地、貼切的定位主題。同時(shí)，進(jìn)行客戶(hù)定位、功能定位、市場(chǎng)形象定位等。
6.規(guī)劃布局
根據(jù)地形地貌給項(xiàng)目劃分板塊，根據(jù)用地性質(zhì)和景觀(guān)情況布局產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)景觀(guān)最大化利用、功能合理布局、動(dòng)線(xiàn)利于銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)以及方便出行，以及利潤(rùn)最大化等等。
7.構(gòu)建產(chǎn)品
在定位的基礎(chǔ)上構(gòu)建旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品，要特別注重與地形地貌的結(jié)合，因地制宜打造出新奇特的產(chǎn)品，同時(shí)要注重可行性和是否植入與旅游休閑相關(guān)產(chǎn)業(yè)。
8.整合要素
整合能為項(xiàng)目提供支撐和幫助的一切有利資源，如養(yǎng)生資源、設(shè)計(jì)資源、客戶(hù)資源、資金等。
9.經(jīng)濟(jì)測(cè)算
根據(jù)政府給予的指標(biāo)（沒(méi)有指標(biāo)的項(xiàng)目則根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及產(chǎn)品情況），推算項(xiàng)目的指標(biāo)給政府報(bào)批，計(jì)算投入產(chǎn)出情況，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果反推算項(xiàng)目的可行性和規(guī)劃布局以及項(xiàng)目產(chǎn)品的取舍，以及跟政府進(jìn)行有效的溝通。
10.開(kāi)發(fā)建議
對(duì)項(xiàng)目整體的開(kāi)發(fā)策略、開(kāi)發(fā)節(jié)奏以及首期啟動(dòng)進(jìn)行建議，主要圍繞以最少的運(yùn)作成本撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，首期啟動(dòng)則突出項(xiàng)目的的亮相亮點(diǎn)，要做到開(kāi)門(mén)紅。
定位策略
1.從人們的心理體驗(yàn)進(jìn)行主題定位
主要通過(guò)兩種途徑實(shí)現(xiàn)：一是懷舊，滿(mǎn)足商業(yè)社會(huì)的人們對(duì)歷史文化的懷念；二是憧憬未來(lái)，滿(mǎn)足大眾對(duì)未來(lái)的遐想。
2.結(jié)合資源特點(diǎn)進(jìn)行主題定位
如結(jié)合濕地資源打造主題濕地公園，結(jié)合溫泉資源打造主題溫泉度假村、結(jié)合自然山水資源打造主題生態(tài)度假項(xiàng)目，結(jié)合高爾夫資源打造高爾夫高檔度假項(xiàng)目，結(jié)合人文資源打造主題人文景點(diǎn)，利用滑雪打造滑雪場(chǎng)度假勝地等。通過(guò)資源定位主題的項(xiàng)目，關(guān)鍵在于保持資源在區(qū)域內(nèi)的獨(dú)特性或者唯一性。
3.根據(jù)功能進(jìn)行主題定位
滿(mǎn)足健康、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、商務(wù)會(huì)議等功能需求的旅游地產(chǎn)，如療養(yǎng)中心、主題公園、會(huì)議中心、影視基地、康體俱樂(lè)部等。
開(kāi)發(fā)模式
1.按開(kāi)發(fā)時(shí)序分類(lèi)
（1）旅游為輔，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主
這種運(yùn)營(yíng)模式下，旅游只是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)噱頭，以地產(chǎn)為主，旅游僅僅是一個(gè)概念。如咸寧碧桂園溫泉城，整個(gè)項(xiàng)目?jī)H有一個(gè)五星級(jí)的溫泉度假酒店和一座小型的溫泉? ??所，其它地塊均用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。目前，物業(yè)銷(xiāo)售達(dá)到5期，去年銷(xiāo)售總額達(dá)到7億元，去化率達(dá)到95%。
（2）旅游先行，帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
前期投入大量的資金進(jìn)行旅游開(kāi)發(fā)，通過(guò)旅游聚集人氣，提升知名度，提高項(xiàng)目地塊價(jià)值，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)做準(zhǔn)備，如珠海海泉灣，一期投資25億，開(kāi)發(fā)面積約1平方公里，由溫泉中心、兩座五星級(jí)酒店、12棟度假別墅、5棟蜜月套房、會(huì)所、康體中心、漁人碼頭與劇場(chǎng)、行政中心，以及配套建起的大型游樂(lè)園—神秘島等建筑群體所組成。二期投資15億，建成溫泉博物館、溫泉學(xué)院、高爾夫球場(chǎng)、熱氣球、人造海灘、自行車(chē)巡路和房地產(chǎn)項(xiàng)目。三期開(kāi)發(fā)以獨(dú)立公寓、多層公寓為主。
（3）旅游與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并重
這種模式下，旅游開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)幾乎同時(shí)進(jìn)行，旅游與地產(chǎn)相輔相成，共同發(fā)展。通過(guò)旅游美化環(huán)境、聚集人流，提升地塊價(jià)值；通過(guò)地產(chǎn)快速回籠資金，進(jìn)一步為旅游開(kāi)發(fā)服務(wù)。如嘉魚(yú)山湖溫泉，溫泉項(xiàng)目于2009年9月開(kāi)始營(yíng)業(yè)，一期房地產(chǎn)也于2009年9月開(kāi)盤(pán)。
2.按開(kāi)發(fā)目的分類(lèi)
（1）以提供第一居所為主要目的的旅游住宅開(kāi)發(fā)
這類(lèi)住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。擁有旅游資源（自然的、人文的或二者兼有的）條件，可細(xì)分為三類(lèi)：直接靠近現(xiàn)有資源和景區(qū)開(kāi)發(fā)旅游住宅；在自我營(yíng)造的旅游景區(qū)附近開(kāi)發(fā)旅游住宅；旅游與景觀(guān)二位一體的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
（2）以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
大多數(shù)位于大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市，旅游接待作用顯著。既依托現(xiàn)有的旅游資源或景區(qū)，又投入建設(shè)休閑度假設(shè)施設(shè)備，大力營(yíng)造旅游度假氛圍。開(kāi)發(fā)商以提供第二居所度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。
（3）以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒店
這類(lèi)酒店緊緊圍繞旅游六要素中的“住”做文章，主要功能是為游客提供住宿，可兼具娛樂(lè)、會(huì)議等功能，多建在旅游、商務(wù)發(fā)達(dá)或會(huì)議較多的大中型城市。
（4）與旅游相關(guān)的寫(xiě)字樓
以寫(xiě)字樓的形式在旅游資源豐富的城市出現(xiàn)，專(zhuān)為旅游企業(yè)如旅游社、旅游咨詢(xún)機(jī)構(gòu)等提供集中辦公的場(chǎng)所，既方便本城居民出游，也方便外地來(lái)游游客。此類(lèi)房地產(chǎn)目前比較少見(jiàn)，但已有涉獵。西安旅游集團(tuán)開(kāi)發(fā)的西安大廈是典型代表。
（5）以大盤(pán)形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
大多位于旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如萬(wàn)達(dá)在昆明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區(qū)。華僑城、宋城旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也都是大型綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
未來(lái)發(fā)展模式
1.資源+主題酒店
旅游地產(chǎn)的主題是其核心內(nèi)容，是旅游地產(chǎn)能夠存在與發(fā)展的根源，也是旅游地產(chǎn)形成特色的主要部分。如三亞海棠灣亞特蘭蒂斯項(xiàng)目，以其海洋文化、海洋樂(lè)園、休閑購(gòu)物一站式主題度假模式落戶(hù)海南。
2.養(yǎng)生地產(chǎn)
養(yǎng)生、健康等問(wèn)題也逐漸成為人們除收入水平以外最為關(guān)注的問(wèn)題，旅游養(yǎng)生地產(chǎn)也漸入眼簾，并擁有著強(qiáng)大的升值潛力。中國(guó)旅游養(yǎng)生地產(chǎn)類(lèi)型有：養(yǎng)生SPA會(huì)所、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生度假村、養(yǎng)生旅游社區(qū)或產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等，旅游養(yǎng)生地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要通過(guò)策劃規(guī)劃把這些產(chǎn)品相互之間整合起來(lái)，形成區(qū)域組團(tuán)、項(xiàng)目成團(tuán)的結(jié)構(gòu)，并設(shè)計(jì)出合理的空間布局，交通與 游線(xiàn)，從而突出配套的特色化。
3.文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合
通過(guò)不同的文化類(lèi)別，打造不同的主題文化，通過(guò)整理相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資源，促使整個(gè)文化產(chǎn)業(yè)鏈上的資源最大化?！拔幕禺a(chǎn)”是文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)相結(jié)合為一體的綜合服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)使文化產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值最大化，同時(shí)使文化地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)增值是整個(gè)文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)作的核心。
成功的關(guān)鍵因素
1.大盤(pán)
旅游地產(chǎn)往往由于地段偏遠(yuǎn)，交通生活配套不完善，消費(fèi)者距離抗性明顯。如果項(xiàng)目沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)，就無(wú)法承擔(dān)高成本的配套建設(shè)，即使好不容易催熟的區(qū)域也是為他人做嫁衣。除非采用縫隙戰(zhàn)略，選擇成熟區(qū)域內(nèi)大盤(pán)開(kāi)發(fā)商的周邊地帶快速開(kāi)發(fā)，低價(jià)走量。
因此，做旅游地產(chǎn)要做好大盤(pán)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)備?？梢圆捎孟雀s地、分期投資的方式解決一次性投資巨大的問(wèn)題。同時(shí)，大規(guī)模旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要找準(zhǔn)長(zhǎng)期市場(chǎng)定位點(diǎn)，綜合考慮區(qū)域和景觀(guān)資源的影響，從而以更穩(wěn)健的方式推進(jìn)旅游大盤(pán)開(kāi)發(fā)。
2.大配套
旅游地產(chǎn)消費(fèi)彈性大，客戶(hù)對(duì)于品質(zhì)的敏感度大大高于價(jià)格敏感度，亮點(diǎn)配套作為加分項(xiàng)目往往是促成項(xiàng)目成交的臨門(mén)一腳。旅游地產(chǎn)一定要重視以自建大配套彌補(bǔ)項(xiàng)目先天不足，以高品質(zhì)的配套帶動(dòng)項(xiàng)目升值。
成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)論是“三菜一湯”（景區(qū)、高爾夫、主題公園，溫泉）還是“六大引擎”（景區(qū)、酒店、溫泉、游艇、高爾夫、主題公園），核心配套都是為了實(shí)現(xiàn)五大功能：住宿——通常規(guī)劃多個(gè)星級(jí)酒店；觀(guān)景——以大范圍自然景區(qū)為主，小范圍項(xiàng)目景觀(guān)為輔；購(gòu)物——主題商業(yè)兼顧生活配套和特色購(gòu)物體驗(yàn)；休閑——多配備高爾夫球場(chǎng)、游艇俱樂(lè)部等高端休閑業(yè)態(tài)；特色體驗(yàn)——借當(dāng)?shù)禺a(chǎn)特色資源重新包裝開(kāi)發(fā)出亮點(diǎn)。通過(guò)五大功能綜合搭配，構(gòu)建大配套體系，形成旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚合力。
3.大資源
旅游地產(chǎn)建立于資源基礎(chǔ)之上，資源挖掘或整合不足是目前多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目普遍面臨的問(wèn)題。從已有項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，有兩類(lèi)資源可以重點(diǎn)挖掘利用。
一是自然景觀(guān)資源。能夠搶占一個(gè)區(qū)域最核心、最稀缺的景觀(guān)價(jià)值，是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目后期成功的必要條件。在資源的選擇上要以景觀(guān)類(lèi)資源為主，因?yàn)楝F(xiàn)階段剛進(jìn)入休閑度假旅游階段，自然資源對(duì)旅游地產(chǎn)是驅(qū)動(dòng)價(jià)值仍然高于人文資源。
二是嫁接商務(wù)資源，會(huì)議驅(qū)動(dòng)的旅游地產(chǎn)一再驗(yàn)證了其巨大的價(jià)值，如博鰲論壇、昆明世博會(huì)等。結(jié)合會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈，有助于形成優(yōu)良的會(huì)展旅游氛圍，并且通過(guò)完善的基礎(chǔ)商業(yè)配套建設(shè)，迅速提升區(qū)域價(jià)值能級(jí)，對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目形成長(zhǎng)期利好。
4.大內(nèi)涵
旅游地產(chǎn)的出路在于鮮明的主題，能夠讓人獲得精神上的享受和心理上的滿(mǎn)足。這是旅游地產(chǎn)形成特色競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)隔的關(guān)鍵因素，也是最難以達(dá)成的領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)也一直批判旅游地產(chǎn)項(xiàng)目大多內(nèi)涵不足，沒(méi)有靈魂，但目前仍然沒(méi)有出現(xiàn)幾個(gè)真正主題鮮明的項(xiàng)目?？陀^(guān)來(lái)講，即使知道旅游文化對(duì)旅游地產(chǎn)的拉動(dòng)價(jià)值，而建設(shè)主題文化是投入大、見(jiàn)效慢的大工程，所以不管在主觀(guān)意愿還是客觀(guān)條件都存在一定門(mén)檻。
但是，講故事、吃軟飯是旅游地產(chǎn)必不可少的功課。有些資源是可以進(jìn)行嫁接式的應(yīng)用，例如植入當(dāng)?shù)靥厣幕?，通過(guò)當(dāng)?shù)剌^有影響力的歷史、民俗等提升項(xiàng)目的價(jià)值品味，可以在項(xiàng)目舉辦有影響力的大型特色節(jié)慶活動(dòng)，例如西雙版納的潑水節(jié)等少數(shù)民族文化嫁接。
5.大整合
旅游地產(chǎn)涉及范圍非常廣泛、關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。房企承擔(dān)著品牌的塑? ??和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、地區(qū)開(kāi)發(fā)各方利益的協(xié)調(diào)管理等重任。如果無(wú)法理順這些關(guān)系，旅游地產(chǎn)的深入開(kāi)發(fā)將會(huì)遇到瓶頸。需要充分整合各方資源才能保障順利開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。除了政府、設(shè)計(jì)院等傳統(tǒng)地產(chǎn)的多個(gè)接口外，在內(nèi)部運(yùn)營(yíng)方面需要整合酒店運(yùn)營(yíng)商、主題公園運(yùn)營(yíng)商等合作資源，在外部資源導(dǎo)入方面需要整合旅行社、周邊景點(diǎn)等協(xié)同資源。
6.大蓄客
相對(duì)城市住宅而言，旅游地產(chǎn)屬于窄眾客群，缺少客戶(hù)是項(xiàng)目常態(tài)，因此要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。旅游地產(chǎn)在銷(xiāo)售方面需要翻越兩座大山：一是大量蓄客，二是長(zhǎng)期續(xù)銷(xiāo)。今后旅游地產(chǎn)的蓄客將是全國(guó)范圍內(nèi)的大蓄客，在爭(zhēng)取本地客戶(hù)的同時(shí)，區(qū)域化乃至全國(guó)化營(yíng)銷(xiāo)能力將成為影響項(xiàng)目去化的關(guān)鍵。異地布點(diǎn)的數(shù)量和拓展力度將決定旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的去化速度。
短期的客戶(hù)還可以想辦法爭(zhēng)取，但長(zhǎng)期的客戶(hù)從何而來(lái)，如何保障銷(xiāo)售的可持續(xù)性？在廣布渠道的同時(shí)，還需深挖老客戶(hù)資源，通過(guò)老帶新或重復(fù)購(gòu)買(mǎi)支撐長(zhǎng)期銷(xiāo)售，這是旅游地產(chǎn)操盤(pán)者需要重點(diǎn)關(guān)注的突破點(diǎn)，進(jìn)而解決長(zhǎng)期續(xù)銷(xiāo)的問(wèn)題。
7.大運(yùn)營(yíng)
旅游地產(chǎn)的主體產(chǎn)品包含三個(gè)層面：可見(jiàn)的物業(yè)、可感受的體驗(yàn)、可升值的資產(chǎn)。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目前期經(jīng)營(yíng)狀況的優(yōu)劣，對(duì)后期投資消費(fèi)者的信心也會(huì)發(fā)生關(guān)鍵性的影響。對(duì)于客戶(hù)而言，信心往往比折扣更重要，讓客戶(hù)看到資產(chǎn)升值的空間，不管是項(xiàng)目品牌還是企業(yè)品牌。資產(chǎn)升值是旅游地產(chǎn)的原點(diǎn)，運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵是樹(shù)立客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的信心。因此，需要將長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)視為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的有機(jī)組成部分，做好商業(yè)、酒店、主題公園等業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)。
對(duì)于一些有較強(qiáng)經(jīng)營(yíng)能力的房企而言，已經(jīng)非常注重旅游地產(chǎn)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)中的后期利潤(rùn)價(jià)值，即不動(dòng)產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)、旅游產(chǎn)品的門(mén)票和輔助收入、商業(yè)配套設(shè)施的收入等，從而形成一個(gè)良好的產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)多元化的盈利模型，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期獲益。
8.大布局
旅游地產(chǎn)由于上述固有特點(diǎn)，往往要經(jīng)歷8-10年甚至更長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期。開(kāi)發(fā)周期的拉長(zhǎng)，導(dǎo)致投資回收期的滯后，拉低企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。因此，從房企項(xiàng)目整體配置來(lái)看，旅游地產(chǎn)應(yīng)屬于中長(zhǎng)期布局的一類(lèi)項(xiàng)目，需要搭配一些短平快的項(xiàng)目以提供現(xiàn)金流和短期利潤(rùn)。而對(duì)于更多的房企而言，旅游地產(chǎn)多屬機(jī)會(huì)型項(xiàng)目，如果可行性論證可行，可以權(quán)衡考慮進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)發(fā)。但前提是需要充分考慮能否承受大規(guī)模、長(zhǎng)周期的持續(xù)投入，方能在企業(yè)的大棋局下謹(jǐn)慎布下這枚重量級(jí)的棋子。

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