保利地產重慶連拿兩地:主城這兩個地方未來房價???
[ 圖文無關 ]
樓面地價幾千元的樓盤VS樓面地價萬多元的樓盤，你會選擇購買哪一個？地段、價格、配套、潛力……
我們今天要與大家一起討論的是：從同一開發(fā)商在重慶主城不同地段的拿地成本來看，重慶主城又一個價值洼地是不是已經顯現(xiàn)？
2017年10月11日，保利房地產（集團）股份有限公司（以下簡稱保利地產）發(fā)布《關于本公司獲得房地產項目的公告》披露，該公司已經通過拍賣、合作的方案，在重慶拿到了兩塊土地，一塊土地位于重慶市渝北區(qū)大石壩，另一塊土地位于重慶市南岸區(qū)茶園。
大石壩地塊是這樣的。保利地產披露，該公司通過合作方式取得重慶市渝北區(qū)大石壩地塊（宗地編號：17075，項目具體位置見圖17），項目用地面積為30332平方米，規(guī)劃容積率面積為75830平方米，需支付價款約為43603萬元。土地用途為住宅用地。該公司目前擁有該項目50%權益。
按照上述信息,由于保利地產擁有規(guī)劃容積率面積為75830平方米50%的權益，支付43603萬元，所以該地塊的樓面地價約為11500元/平方米。
茶園地塊的情況又是怎樣呢？保利地產披露，該公司通過拍賣方式取得重慶市南岸區(qū)茶園組團B分區(qū)地塊（宗地編號：17131，項目具體位置見圖16），項目用地面積約為132214平方米，規(guī)劃容積率面積約為184093平方米，成交總價為107000萬元。土地用途為商住用地。該公司目前擁有該項目100%權益。
從上述信息可以測算出，保利新獲得的茶園地塊，樓面地價約為5800元/平方米。
[ 保利新獲得的重慶市南岸區(qū)茶園地塊 ]
這兩組數(shù)據告訴我們：同一開發(fā)商在渝北、南岸兩地獲得的土地，樓面地價相差近一倍——大石壩的樓面地價為11500元，茶園的樓面地價為5800元。
作為緊鄰鴻恩寺公園的片區(qū)，大石壩片區(qū)的商品房售價，目前在1.3萬元/平方米至1.8萬元/平方米不等；作為南岸區(qū)新的行政中心，茶園新區(qū)的商品房售價，目前在9000元/平方米至1.3萬元/平方米不等。
我們從上面這兩組數(shù)據可以看出，茶園新區(qū)與大石壩片區(qū)的商品房售價差距，并沒有樓面地價差距那么大。
大石壩片區(qū)、茶園新區(qū)，未來的房價估計會是多少呢？僅以保利在這兩個地方新獲得的地塊為例，根據業(yè)內運用較多的房價測算公式，房價=土地成本（30%）+開發(fā)費用（10%）+建安成本（20%）+稅費（15%）+利潤（25%）。
當面包價格很少會低于面粉價格的情況下，按照上述公式測算，以大石壩地塊的樓面價為11500元/平方米，茶園地塊的樓面價為5800元/平方米來計算，你覺得未來這兩個地方的房價是多少呢？價格是漲還是降呢？
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